Gastos de cierre en Puerto Rico: qué son, quién los paga y cuánto cuestan en una compraventa
En una transacción de compraventa inmobiliaria es muy común escuchar a los compradores hablar de los famosos “gastos de cierre”.
A menudo, uno de los comentarios más frecuentes es:
“Yo quiero comprar con un préstamo Rural porque no tiene gastos de cierre.”
Esta frase refleja una confusión que escucho constantemente en el mercado. La realidad es la siguiente: aunque el préstamo Rural (USDA) permite financiar los gastos de cierre dentro del monto del préstamo —siempre y cuando tanto el comprador como la propiedad cumplan con ciertos requisitos—, eso no significa que esos gastos desaparezcan.
Es decir, puede que no tengas que pagarlos directamente de tu bolsillo el día del cierre, pero de que se pagan… ¡se pagan!
En este artículo quiero aclarar:
- Qué son realmente los gastos de cierre.
- Por qué son necesarios en una transacción de bienes raíces.
- Cuáles son los gastos típicos del comprador y del vendedor en Puerto Rico.
- Cómo varían los costos según el tipo de financiamiento.
- Consejos prácticos para prepararte y evitar sorpresas.
1. ¿Qué son los gastos de cierre?
El término “gastos de cierre” se refiere a todos los costos asociados con los trámites legales, administrativos y financieros que permiten transferir una propiedad de un dueño a otro de acuerdo con la ley.
No son parte del precio de venta de la propiedad, ni una cantidad fija que se pueda predecir de antemano. Estos gastos dependen del monto del préstamo, del tipo de financiamiento, del banco escogido y de las particularidades de la propiedad.
Algunos ejemplos incluyen: honorarios legales, sellos, comprobantes, pólizas de seguro, estudios de título, entre otros.
2. La “magia” del cierre: lo que no se ve
Desde afuera, un cierre puede parecer algo simple: comprador y vendedor firman muchos papeles, el vendedor entrega las llaves y listo. Pero detrás de esa “magia” hay un engranaje enorme de procesos:
- Revisión de título para confirmar que la propiedad está libre de problemas legales.
- Preparación de escrituras por parte del abogado notario.
- Cancelación de hipoteca previa, si el vendedor aún debía al banco.
- Coordinación entre banco, tasador, aseguradoras, corredor de bienes raíces, vendedor y comprador.
- Emisión de pólizas y certificaciones que dan seguridad legal y financiera a la transacción.
Cada una de estas gestiones genera un costo. Por eso los gastos de cierre existen y son indispensables.
3. ¿Quién paga los gastos de cierre?
Un error muy común es pensar que solo el comprador tiene gastos de cierre. La verdad es que tanto comprador como vendedor tienen responsabilidades económicas en el proceso.
📌 Gastos típicos del vendedor
Por lo general, el vendedor paga:
- Comisión de los agentes de bienes raíces (si aplica).
- Honorarios notariales de la compraventa.
- Sellos de la escritura original de la compraventa.
- Honorarios, sellos y comprobantes de la escritura de cancelación de hipoteca (si existe).
📌 Gastos típicos del comprador
Por lo general, el comprador paga:
- Tasación de la propiedad.
- Honorarios, sellos y comprobantes de la escritura de hipoteca.
- Sellos y comprobantes de la copia certificada de la escritura de compraventa.
- Estudio de título.
- Plot plan (plano de localización del terreno).
- Certificado de inundación (“Flood”).
- Informe de crédito.
- Póliza de título.
- Póliza de dueño (opcional).
- Póliza “Hazard” (seguro de riesgos).
- Gastos de originación y descuento (dependen del interés u oferta elegida con el banco).
4. ¿Cuánto pueden costar los gastos de cierre?
El monto exacto varía según el tipo de transacción, pero como referencia:
- Para el comprador, los gastos de cierre suelen representar entre 3% y 6% del precio de compra de la propiedad.
- Para el vendedor, la parte más significativa suele ser la comisión de bienes raíces (si se utiliza un corredor), que típicamente es un porcentaje del precio de venta acordado en el contrato de corretaje.
Ejemplo práctico:
- Precio de venta: $200,000
- Gastos de cierre comprador (aprox. 4%): $8,000
- Gastos de cierre vendedor (comisión 5% + sellos y honorarios): $11,000 aprox.
5. El mito del préstamo Rural y los gastos de cierre
El préstamo Rural (USDA) es una gran herramienta para quienes califican, porque permite financiar el 100% del precio de compra y, en algunos casos, incluir los gastos de cierre en el préstamo.
Pero esto no significa que los gastos no existan. Simplemente, en lugar de pagarlos en efectivo el día del cierre, se incorporan en el préstamo. Eso sí, aumentar el monto financiado también aumenta el pago mensual de la hipoteca.
6. Consejos prácticos para compradores y vendedores
Si eres comprador:
✅ Pide a tu banco un estimado de gastos de cierre desde el principio.
✅ Pregunta qué gastos puedes negociar con el vendedor.
✅ Guarda un fondo adicional para imprevistos: a veces surgen costos no contemplados (ej. reinspecciones, pólizas adicionales).
Si eres vendedor:
✅ Considera tus gastos al fijar el precio de venta, para no llevarte sorpresas.
✅ Si tienes hipoteca, solicita con tiempo el “payoff” (balance de cancelación).
✅ Recuerda que cubrir los gastos de cancelación de hipoteca es tu responsabilidad, no del comprador.
7. Conclusión
Los gastos de cierre no son un misterio ni un truco bancario: son los costos necesarios para garantizar que una transacción de bienes raíces se haga de forma legal, segura y transparente.
Ni el comprador ni el vendedor están exentos de ellos. Ambos tienen compromisos que deben cumplir para que la compraventa llegue a feliz término.
Como agente de bienes raíces, mi trabajo es acompañarte en este proceso, asegurando que entiendas cada gasto, que todo fluya sin contratiempos y que puedas enfocarte en lo más importante: empezar un nuevo capítulo en tu vida en tu nuevo hogar o con la venta de tu propiedad cerrada con éxito.
